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好房網News記者呂詠柔/綜合報導
買房學問多,尤其購買中古物件,不僅要先砸錢進行大翻修,更要密切留意往後的維護費用,前前後後都是筆不小的開銷。
一名網友在臉書社團「買房知識家買房賣房攏滴+」發問,最近考慮要買屋齡40年的公寓,打算用來出租,但是家人提醒,買了之後20年,已變成60年的老屋,就失去價值了,讓他很糾結該不該下手,擔心未來會賠更多。
針對原PO的疑問,多數網友指出,買老屋的重點仍在於地段,土地價值遠高於房屋價格,也可多觀察周遭房市狀況,「大樓也會老,買的地區才是重點」、「我現在住的這邊都把老公寓做成套房在出租,老屋地點才是首選」、「什麼房子不會變舊?看看你附近房子變舊,是賠還是賺?應該就有答案了」、「20年後房屋雖沒有價值但持分的土地卻價值高漲,都更之後能取回的價值會更高」。
另一部分網友則認為,原PO的目的是出租,租個20年也差不多回本了,「如果租20年本都回來大部分了,還猶豫什麼?要考慮的是投報好不好」、「要是一直收租有現金流,我覺得沒差,只是地價上漲較沒空間,但能穩定保值,出售時不會有太大的價差」、「其實重點是你的租金要大於利息,還有房子地點」。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,雖然有許多老屋能以危老的方式做快速處理,但最關鍵的一點還是要看「地段」,以及具不具備都更的條件。因此若想下手老公寓的產品,必須先了解該區塊是否已在討論都更事宜,看看周圍有沒有新建案,或是有無建商聚集,評估未來有沒有都更的效益,這樣一來價格也就較高。
陳炳辰也提到,有些不具有都更價值,但仍有「機能性」的老公寓,由於當初入手的價格低,加上出租仍有一定的效益,又達到一定的收租水準,投資報酬率自然會是個不錯的數字。
另外包租公律師蔡志雄也曾提醒,在房價偏高的地區,買屋出租其實並不划算。因為以高昂的房價進場,投資報酬率若不能達到4%,而且當房東還要替房客修理東西,電視、冷氣壞掉換新,一花就是上萬元時,還不如選些穩定收益超過5%的股票、基金來得輕鬆。
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